借地借家法第38条

1. 期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第30条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第29条第1項の規定を適用しない。
2. 前項の規定による建物の賃貸借の契約がその内容を記録した電磁的記録によってされたときは、その契約は、書面によってされたものとみなして、同項の規定を適用する。
3. 第1項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
4. 建物の賃貸人は、前項の規定による書面の交付に代えて、政令で定めるところにより、建物の賃借人の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電磁的方法（電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって法務省令で定めるものをいう。）により提供することができる。この場合において、当該建物の賃貸人は、当該書面を交付したものとみなす。
5. 建物の賃貸人が第3項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。
6. 第1項の規定による建物の賃貸借において、期間が1年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の1年前から6月前までの間（以下この項において「通知期間」という。）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から6月を経過した後は、この限りでない。
7. 第1項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借（床面積（建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積）が200平方メートル未満の建物に係るものに限る。）において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から1月を経過することによって終了する。
8. 前2項の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。
9. 第32条の規定は、第1項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。

条文の趣旨と解説

平成11年12月に成立した「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」（平成11年法律第153号）により、借地借家法38条が改正され、定期建物賃貸借制度が導入されました。

定期建物賃貸借について

従来の建物賃貸借では、期間の定めのある建物の賃貸借について、当事者が期間お満了の1年前から6か月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされます（借地借家法26条1項）。また、更新をしない旨の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同様に契約を更新したものとみなされます（借地借家法26条2項）。そして、建物の賃貸人が更新をしない旨の通知をするためには、正当事由が必要とされています（借地借家法28条）。
更新がない旨の特約をしたとしても当該特約は無効となります（借地借家法30条）。

これに対して、定期建物賃貸借では、更新をしないこととする旨を定めることが認められています（本条1項前段）。

定期建物賃貸借の要件

定期建物賃貸借は、公正証書による等書面によって契約をすることが必要です（本条1項前段）。契約において、更新がないこととする旨を定める必要があります（本条1項前段）。
建物の賃貸借の契約がその内容を記録した電磁的記録によってされたときは、その契約は、書面によってされたものとみなします（本条2項）。

定期建物賃貸借は、期間の定めのある賃貸借でなければなりません（本条1項前段）。期間については、下限を1年とする29条は適用されず（本条1項後段）、1年未満とすることも可能です。

定期建物賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨の書面を交付して説明しなければなりません（本条3項）。もっとも、建物の賃貸人は、この書面の交付に代えて、建物の賃借人の承諾を得た上で、当該書面に記載すべき事項を電磁的方法により提供することができます（本条4項本文）。
建物の賃貸人が、この説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効となります（本条5項）。

終了する旨の通知

建物の賃借人を保護するため、期間が1年以上の定期賃貸借の場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の1年前から6か月前までの間に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができません（本条6項本文）。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後、建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から6か月を経過した後は、終了を建物の賃借人に対抗することができるようになります（本条6項ただし書）。

建物の賃借人からの解約申入れ

居住の用に供する定期建物賃貸借（ただし床面積が200㎡未満の建物に係るものに限ります。）において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができます（本条7項前段）。建物の賃借人が解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から1か月を経過することによって終了します（本条7項後段）。

借賃増減額請求権を排除する特約

従来の建物賃貸借においては、借賃を増額しない旨の特約を除き、借賃増減額請求権を排除する特約は無効とされています（借地借家法32条1項ただし書）。
これに対して、定期建物賃貸借契約においては、32条の規定は適用されず、借賃増減額請求権を排除する賃料改定特約を定めることも認められます（本条9項）。

条文の位置付け