相続した不動産を分ける3つの方法について

「不動産を相続したけれど、平等に分けるにはどうしたらいいんだろう？」
「実家で親と同居していたからこのまま家に住み続けたいけれど、他の相続人を説得できるだろうか？」

相続したとき、遺産に「不動産」が含まれていることがとても多いです。
不動産はお金のように分けられないので、相続人が納得するように分割するには工夫が必要です。

今回は、相続した不動産を分ける方法について弁護士が解説します。

garden-image

1．不動産を分ける3つの方法

遺産分割の際に不動産を分ける方法には、以下の3種類があります。

それぞれについてみていきましょう。

現物分割は、不動産をそのまま誰か1人の相続人が取得する方法です。
不動産の相続方法の中でももっともシンプルです。

相続人同士が遺産分割協議で話合い、誰が不動産を相続するかを決めて、所有権移転登記をすればそれだけで遺産相続の手続きが完了します。

たとえば、実家に長男夫婦が住んでいるとき、長男が実家の土地建物をそのまま相続する場合などに適しています。

現物分割は、わかりやすく手続きが簡単な点が大きなメリットです。
誰が不動産を取得するかだけ決めれば、不動産の相続問題を解決できます。

デメリットは相続人間で不公平になりやすい点です。

たとえば子供達3人が相続するとき、長男が実家の土地建物を相続してしまったら、次男や三男は取得できる財産がなくなってしまいます。

対象となる不動産以外にも遺産があれば解決しやすいですが、遺産が不動産1つだけ、という場合に現物分割すると、他の相続人が納得しないでしょう。

代償分割は、不動産を取得する相続人が、他の相続人に「代償金」を支払うことによって平等に遺産相続をするための分割方法です。

現物分割によって不動産を1人が相続すると、他の相続人は遺産を受け取れなくなって不公平になってしまいますが、他の相続人の相続分に相当する「お金」を渡すことにより、平等に相続できます。

たとえば子ども3人が相続をするケースにおいて、長男が実家の不動産（3000万円相当）を相続するときに、次男と三男に対してそれぞれ1000万円ずつ支払えば、全員が1000万円分ずつ財産を取得できて公平に相続できます。

代償分割を利用すると、遺産に不動産しかなくても相続人が平等に相続することができる点がメリットです。

デメリットは、取得者に代償金を支払うだけの資力がないと代償分割できないことです。

また、不動産の評価方法が一律でないことから、相続人間でトラブルが発生するケースもあります。代償金を支払う相続人は不動産価格を低く見積もりますし、代償金を受けとる相続人は不動産価格を高く見積もって意見が合わないことが多いです。

換価分割とは、不動産を売却し、売却金を法定相続分に応じて相続人が分配する方法です。
どの相続人も不動産の取得を望まないケースなどに向いています。

たとえば子供達3人が3000万円相当の不動産を相続するケースにおいて、不動産を売却し、諸経費を引いた2700万円を3等分にして900万円ずつ受けとる場合などです。

換価分割をすると、不動産の評価方法も問題にならないので、完全に公平に不動産を分割できます。誰も取得を望まない不動産があるときにも便利ですし、売却すると固定資産税や不動産管理の負担からも解放されます。

デメリットは、必ずしも適正な価格で売れるとは限らないことです。

また、不動産仲介業者の手数料などの諸経費もかかり、手取額が減りますし、賃貸活用などによる収益も見込めなくなります。

以上のように、不動産の相続方法にはそれぞれ一長一短があります。
どのように分割するのが適切かわからない場合、お気軽に弁護士までご相談ください。